Immobilienbesitz kann ein solides Investitionsinstrument sein, aber es kann auch zu finanziellen Belastungen führen. Die Instandhaltungskosten, Steuern und Versicherungsprämien können für manche Hausbesitzer zu einer finanziellen Belastung werden. Der Verkauf eines Hauses oder einer Immobilie kann ein Weg sein, um das Eigenkapital in Bargeld umzuwandeln und sich von den Belastungen des Eigentums zu befreien. Ein Teilverkauf ist eine Möglichkeit, um das Eigentum an der Immobilie teilweise zu behalten und dennoch einen Teil des Eigenkapitals freizusetzen. In diesem Artikel werden die Chancen und Risiken eines Immobilien-Teilverkaufs diskutiert.
Was ist ein Teilverkauf?
Ein Teilverkauf bezieht sich auf den Verkauf eines Teils einer Immobilie, während der Verkäufer einen Teil der Immobilie behält. Ein Teilverkauf kann für Hausbesitzer, die sich in einer finanziellen Notlage befinden, eine Alternative zum Verkauf ihres gesamten Hauses sein, besonders dann, wenn eine Hypothek von der Bank abgelehnt wird.
Wie funktioniert der Teilverkauf einer Immobilie?
Ein Teilverkauf kann auf verschiedene Arten durchgeführt werden. Eine Möglichkeit besteht darin, einen Teil des Hauses an einen Käufer zu verkaufen und den Rest des Hauses zu behalten. Ein anderer Ansatz besteht darin, eine separate Wohneinheit innerhalb des Hauses zu schaffen und diese separat zu verkaufen. Der Verkäufer behält das Eigentum an der restlichen Immobilie und erhält das Geld für den Teil, der verkauft wurde. Der Verkäufer kann weiterhin in der Immobilie wohnen oder vermieten und die Verantwortung für die Instandhaltung und Reparatur der gesamten Immobilie behalten.
Immobilien-Teilverkauf: Die Chancen
- Freisetzung von Eigenkapital
Der Verkauf eines Teils einer Immobilie kann dem Verkäufer eine sofortige Barauszahlung ermöglichen und damit Eigenkapital freisetzen. Das freigesetzte Eigenkapital kann für dringende Ausgaben wie Schuldenabbau, Renovierung oder Investitionen genutzt werden.
- Reduzierung von Verpflichtungen
Durch den Verkauf eines Teils einer Immobilie kann der Verkäufer seine Verpflichtungen reduzieren. Wenn ein Hausbesitzer Schwierigkeiten hat, die monatlichen Hypothekenzahlungen zu leisten, kann der Verkauf eines Teils des Hauses dazu beitragen, die monatlichen Zahlungen zu senken und die Belastung zu verringern.
Tipp: Bevor Sie einen Immobilien-Teilverkauf in Erwägung ziehen, stellen Sie am besten einen detaillierten Haushaltsplan auf. Dann wissen Sie wohin Ihr Geld fließt und Sie finden vielleicht eine Alternative zum Teilverkauf. Mehr dazu in dem Artikel In 7 Schritten zum realistischen Haushaltsplan.
- Vermeidung von Verlusten
Wenn der Wert der Immobilie gefallen ist und der Verkäufer einen Verlust befürchtet, kann ein Teilverkauf eine Alternative sein, um Verluste zu vermeiden. Wenn der Verkauf des gesamten Hauses einen Verlust verursachen würde, kann der Verkauf eines Teils der Immobilie den Verlust begrenzen.
- Beibehaltung des Eigentums
Ein Teilverkauf kann es dem Verkäufer ermöglichen, Eigentümer der Immobilie zu bleiben, während er dennoch einen Teil des Eigenkapitals freisetzt. Dies kann besonders vorteilhaft sein, wenn der Verkäufer emotional an der Immobilie hängt oder die Immobilie als Erbstück betrachtet.
Immobilien-Teilverkauf: Risiken und Nebenwirkungen
- Komplexität des Prozesses
Ein Teilverkauf kann ein komplexer Prozess sein, da er eine genaue Bestimmung des Wertes der Immobilie erfordert und eine sorgfältige Überprüfung des Vertrags erforderlich ist. Der Prozess erfordert möglicherweise auch die Unterstützung eines Immobilienmaklers oder Anwalts.
- Einschränkungen bei der Nutzung der Immobilie
Ein Teilverkauf kann Einschränkungen bei der Nutzung der Immobilie mit sich bringen, da der Verkäufer möglicherweise nicht mehr den vollen Zugriff auf alle Bereiche des Hauses hat. Der Käufer des verkauften Teils hat möglicherweise Anspruch auf den gemeinsamen Zugang zu bestimmten Bereichen der Immobilie, was den Zugang des Verkäufers zu diesen Bereichen einschränken kann.
- Schwierigkeiten bei der Käufersuche
Es mag schwierig sein, einen privaten Käufer für den Teil einer Immobilie zu finden, gerade wenn man einen Prozentanteil der Immobilie verkaufen möchte. Verkauft man eine geschlossene Wohneinheit (z. B. eine Eigentumswohnung) oder einen Teil des Grundstücks, mag es einfacher sein.
- Langfristige Auswirkungen auf den Immobilienwert
Ein Teilverkauf kann sich langfristig auf den Wert der Immobilie auswirken. Wenn der Verkäufer den Teil der Immobilie verkauft, der am wertvollsten ist, kann dies den Gesamtwert der Immobilie reduzieren. Wenn der Verkäufer jedoch den weniger wertvollen Teil verkauft, kann dies den Wert der Immobilie erhöhen.
- Eingeschränkte Liquidität durch hohes Nutzungsentgelt
Natürlich möchte der Käufer des Immobilienteils eine Entschädigung dafür haben, dass er Geld investiert hat, aber die Immobilie nicht vollumfänglich nutzen kann. Daher muss der Verkäufer ein i. d. R. monatliches Nutzungsentgelt zahlen. Gerade wenn man eigentlich die eigene Liquidität verbessern wollte, kann das monatlich Nutzungsentgelt eine Belastung sein.
Immobilien-Teilverkauf: Aktuelle Warnung der BAFIN
Am 3. März 2023 hat die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BAFIN) eine Verbrauchermitteilung veröffentlicht, in der sie vor den Risiken von Immobilien-Teilverkäufen warnt. Die BAFIN erklärt, dass ein Teilverkauf eine komplexe Transaktion ist und es wichtig ist, dass Verkäufer sich der Risiken bewusst sind, bevor sie sich auf einen Teilverkauf einlassen.
Die BAFIN gibt an, dass ein Teilverkauf auch rechtliche und finanzielle Fragen aufwerfen kann. Der Verkäufer sollte sicherstellen, dass er die gesetzlichen Anforderungen und Regeln des Teilverkaufs versteht, bevor er sich darauf einlässt. Der Verkäufer sollte auch sicherstellen, dass er den Wert des verkauften Teils der Immobilie versteht und den Vertrag sorgfältig überprüft, um zu verstehen, welche Einschränkungen und Verpflichtungen er hat.
Die BAFIN rät den Verkäufern auch, sich von einem unabhängigen Experten beraten zu lassen, bevor sie einen Teilverkauf durchführen. Ein unabhängiger Experte kann dem Verkäufer helfen, den Wert des verkauften Teils der Immobilie zu bestimmen und die möglichen Auswirkungen auf den Gesamtwert der Immobilie zu bewerten. Der Experte kann auch dem Verkäufer helfen, den Vertrag zu überprüfen und sicherzustellen, dass er die Bedingungen und Einschränkungen des Teilverkaufs versteht.
Die BAFIN empfiehlt den Verkäufern auch, alternative Optionen wie die Aufnahme eines Darlehens oder die Beantragung von Fördermitteln in Betracht zu ziehen, bevor sie sich auf einen Teilverkauf einlassen. Diese Optionen können dem Verkäufer helfen, Eigenkapital freizusetzen, ohne Teile seiner Immobilie zu verkaufen.
Mehr dazu im Podcast der BAFIN: Immobilien-Teilverkauf: Selten die beste Lösung und in dem Artikel Teilverkauf Ihrer Immobilie – wo stecken die Risiken?
Fazit
Ein Teilverkauf von Immobilien kann sowohl Chancen als auch Risiken mit sich bringen. Es kann eine gute Option sein, um Eigenkapital freizusetzen, ohne die Immobilie vollständig zu verkaufen. Es ist jedoch wichtig, dass Verkäufer die Risiken verstehen, bevor sie sich auf einen Teilverkauf einlassen. Der Prozess kann komplex sein und Einschränkungen bei der Nutzung der Immobilie mit sich bringen. Es ist wichtig, einen unabhängigen Experten zu konsultieren, um den Wert des verkauften Teils der Immobilie zu bestimmen und den Vertrag sorgfältig zu überprüfen, um sicherzustellen, dass der Verkäufer die Bedingungen und Einschränkungen des Teilverkaufs versteht. Alternativen wie die Aufnahme eines Darlehens oder die Beantragung von Fördermitteln sollten ebenfalls in Betracht gezogen werden.